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[樓盤快報] 2019 西安樓市

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樓主
發表于 2019-12-21 16:27:13 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
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2019年步入尾聲的時候,無論是深圳樓市的火熱還是在因城施策的方針下,不少城市紛紛出臺了放松限購的新政策,似乎都讓人感覺樓市的小陽春要到來了,而剛剛召開不久的中央經濟工作會議又重申了“房住不炒”,再一次明確了政策底線。西安的樓市預期似乎又變的撲朔迷離起來!
然而回顧前路,照亮來路,過去的這一年,西安的樓市到底是個什么情況?而這也預示著明年的走向。
這一年,地產人難免心潮起伏。雖然沒有坐過山車般大起大落的波動,但是也見證了樓市小陽春到入秋的季節變換。

6.20新政促成西安樓市分水嶺
2019620日,西安市出臺了新的限購政策,規定:
1.620日起,新落戶家庭在西安購房,應落戶滿1年,或在本市連續繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)。
2. 非西安戶籍家庭,要在西安購房,需在西安住房限購區域范圍內無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明。
3.臨潼區納入住房限購范圍。
此前西安經歷了被住建部約談,以及房價連漲39個月的記錄!
6.20新政出臺以后,西安市場有了明顯的變化,熱度明顯降了下來。樓盤價格走向平穩,扎堆搶購登記的現象越來越少,市場由熱轉冷。到了年底,樓盤開始不打折促銷,而越來越多的購房者加入淘筍盤的陣營或者索性保持觀望。
市場走向分化,購房者心態變了!
相比上半年小陽春階段購房者相對緊張的買房心態,下半年市場走向冷靜以后,購房者心態有了明顯的變化,更加注重產品質量和性價比,那些好的地段+好口碑品牌開發商+好的產品+明顯優于周邊的價格造就了一些搖號的爆款,甚至是大平層產品。典型如:龍湖.景粼天序最新一期開盤均價17632.82/㎡,面積為203213平四室二廳一衛;華潤置地悅府最新一期開盤22066.96/㎡,也都是145-200平之間的三、四室大戶型,結果都是搖號熱盤。而剛需、剛改產品就更是如此,典型如曲江片區的華潤置地曲江九里、萬科翡翠國際,浐灞片區的萬科瀾岸、萬科悅灣等。
龍湖景鄰天序
而一些小開發商打造的產品、一些曲高和寡的樓盤則少有人問津。
大平層產品供應量碾壓優質剛需房源
受限價、地價等因素影響,下半年,西安市場上的大平層等改善類產品明顯增加,目前在售的有幾十個樓盤之多,如龍湖景粼天序、正榮紫闕臺、華潤置地悅府、中南君啟、星河灣等,最小面積都在140㎡以上,萬科翡翠國賓、碧桂園閱江府、綠城留香園、翼中心、長安金茂府等樓盤則均價都超出了兩萬。
這類房源面積大、總價高,剛需夠不著,剛改有壓力,客源受限。
而依據目前西安市場的銷售數據看,依然是剛需市場,但是目前市場上優質的剛需項目較為稀缺,價位在一萬三、四千萬每平米以下的優質剛需、剛改盤逢出必搶。尤其是大品牌開發商的優質剛需盤更少。大部分大品牌開發商越來越趨向于做高端改善類產品。
新房連漲、二手房連跌,新舊價格倒掛逐漸拉平
1216日,國家統計局公布1170城房價數據。數據顯示,11月西安新建商品房銷售價格指數環比上漲0.7%,同比上漲14.7%。新房連漲45個月。而二手房市場就比較慘淡了,西安二手11月份價格指數下跌,環比下跌0.8%,跌幅擴大0.2個百分點。至此,西安二手房已出現連續3個月的下跌,且跌幅正在逐漸擴大。

根據新房備案價以及國家統計局發布的數據看,西安新房控價效果明顯,有效控制住了漲幅。而這也促使一批購房者買新不買舊,加之很多性價比高的筍盤以及打折優惠出現,使得很多購房者熱衷于購買新樓盤,而對二手房市場繼續觀望,期待繼續降價的空間。

在上半年,很多二房的價格還是明顯高出新房價格的。而隨著新房價格的小步慢漲以及二手房的陰跌,這種新舊價格倒掛的情況逐步減少,甚至拉平。
老城區項目減少,邊緣新區成項目角逐的主場
隨著老城區拿地成本趨高,以及完整地塊的逐步減少,老城區的樓盤數量逐步減少。而浐灞、港務區、西咸新區等區域逐步成為了推盤大戶,成為了供應主場。區域配套在2019年也有了顯著的提升,區域面貌不斷改善。地鐵、商業、學校、醫院,有的已經建好投入使用,如一號線二期、機場城際軌道等公共交通已經開通,西安國際展覽中心一期全面落成等,大部分配套隨著各樓盤的施工不斷完善中。

維權偶有發生 市場出規范利器
2019年,部分樓盤出現了維權事件,有學位紛爭的、有收房裝修問題、有品牌歸屬問題、有房屋質量問題。這其中既有小開發商的樓盤,但也有不少大品牌開發商的樓盤,依然沒走出“開盤即維權”的怪圈。而很多業主的維權行動也比較艱難,最后也是不了了之,沒了消息。好在2019年結束之前,西安市住建局上線了西安市商品房銷售行為誠信信息平臺,維權和投訴終于有了一個官方的公共平臺。這無疑對于規范房地產市場行為提供了助力,也為維權業主提供了有力陣地。
還有一個好消息,建設局近日還發了布《西安市商品房預售資金監督管理辦法(征求意見稿)》,針對新房市場,從適用范圍到具體的執行細則,加強了對開發商資金使用的監管。雖然只是征求意見稿,但是可以預見,文件若正式執行,開發商預售資金將受到全方位、全程的監管,對于規范地產市場主體行為,保障購房者權益無疑又是一個利好。
這也看得出政府從嚴治理、規范市場的決心。

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