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[二手房經驗] 二手房置業經驗,懂套路才能不被套路

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樓主
發表于 2019-12-21 16:12:34 | 只看該作者 |只看大圖 回帖獎勵 |倒序瀏覽 |閱讀模式
西安論壇大爆料欄目

2019出了樓市調控和LPR等眾多新政策,房價雖有波動,但總體依然高高在上。從新建和二手房交易的比例來看,二手房占近70%,仍是商品房銷售的主力軍。這次,站長就為大家二手房選購的技巧。
一、注意小產權房
在入手二手房時,應特別注意兩種產權形式:
第一種是小產權房,因為這種房子建在集體土地上,不能擁有產權證,產權無法轉讓,買了基本就被套了,所以小產權房應該謹慎購買。
另一種是產權被抵押的房子,這種房與他人擁有“共有權”關系。而在抵押過程中,業主是無法擁有全部房屋建造產權的,因此業主不能單方出售房屋。如果要出售房屋,需要抵押人的書面同意。這就很麻煩了,搞不好錢交了想獲得房屋產權卻遙遙無期,搞得生無可戀。
所以站長提醒,簽合同之前,一定要先查閱由賣方出示的合法的“房屋所有權證”。
二、了解房屋交驗細節
現在天黑路滑,社會復雜,很多人都是嘴上說一套,實際做一套。比如有的業主在簽訂合同時常常口頭向客戶保證,屋內裝修的鋁合金門窗、地板、電視以及柜子、空調可以全部免費贈送。結果到實際交房時客戶卻發現門窗被卸、地板被撬、屋內骯臟不堪一片狼藉。而業主承諾的空調、熱水器更是不見蹤影。
所以一定要在合同上體現交房的具體承諾,這樣即使日后有糾紛也可以做到有證可查,依法維權。我們要避免吃啞巴虧,免得出事無法解決。


三、中介費提前商量好
看房就像找對象,很少一次就成。而如果沒成,有的中介也會按照房款的2.4%收取高昂中介費。如果看完再商量中介費,就容易吃虧了。
如果房產交易沒能完成,但是已經給付了中介費的話,中介費能不能退,分以下三種情況:
1、中介公司未能促成買賣雙方簽訂買賣合同(協議),無權收取中介費,但值得注意的是,中介公司可以要求適當勞務費。
2、中介公司促成買賣雙方簽訂買賣合同(協議),而非由于中介公司的原因,買賣雙方沒能履行合同完成交易,中介公司仍然有權收取中介費,但應當酌情調低。
3、中介公司促成買賣雙方簽訂買賣合同(協議),但由于中介公司的原因,買賣雙方沒能履行合同完成交易,中介公司無權收取中介費。
所以站長提醒,二手房中介費的具體金額,要看雙方的協商以及房屋有沒有成交,并非一定要按照房屋成交價格的百分比來算。簽合同時,最好寫清楚房屋成交了中介費是多少錢,沒成交中介費該給多少。

四、多看房
買二手房應該堅持多看房的原則。如果你看中一套房子,感覺很好,可不要來回只看這套房子。很多人一旦對一套房子產生好感,就不會再有看其他房子的念頭。而且你同一套房子看得越多,就會發現自己越來越喜歡它,最后房子的缺點你壓根看不到,根本不知道還有更好的房子等著你。
看二手房不要吊死在一棵樹上,我們需要多看房,多比較幾個戶型,才能做出好的決定,選擇最好的選擇。
五、選好地點
很多購房者買二手房選擇的是小戶型,那地點就非常重要了。對于二手房來說,房子寧可略微老舊一些、小一些,但地點決不能馬虎。買房是為了改善生活,讓居住更加舒心,那么我們在買房時要盡量遠離污染源,如化工廠、高架、變電站以及強光源、強噪音源等,避免在重工業園區內、馬路邊上、機場和火車站附近。
如果房子周邊環境優美,交通便利,就會有更多需求者,房價也會因此而上升。


六、觀察配套設施
配套設施是否齊全,是房子增值的最基本因素。如果房子位于市區,附近有公交站、地鐵站或是離商圈較近,都能成為賣點,房子的增值空間就會大。
其實道理很簡單,城市核心的生活更加方便,交通便捷,超市、商場、學校、餐飲、公園、醫院等均在左右,如果是位于名校或者大型商場附近,那么其品質與檔次將更上一層。
七、細算房齡
10年以內的二手房需求量比較多。其中5年至6年是一個檔次,6年至10年又是一個檔次。一般房子所在地點帶有“里”字的多屬于老房子,普遍價格偏低。所在地點帶有“公寓”的可能稍微新一點,價格要略貴一些。
如果你不在乎地點的優劣,那么在同等價位的情況下,可以選購一套位置沒那么核心、房齡在5年至6年的房子,比起市中心10年以上房齡的房子肯定會舒適一些。
八、堅持預算初心
超預算買房是一大禁忌。如果最初的預算是買房花200萬元,但繃不住買了220萬的房子,那么后面的稅費、裝修費以及各種其他費用都有可能疊加,就會使家庭面臨資金不足的風險。所以,一定要保持預算的初心,不要輕易動搖。
九、注重物業
所謂小戶型的二手房,面積大多在50平方米左右,這樣的房子大多沒有南北通透的,戶型也大多不太友好。所以要盡量買臥室朝陽的房子,并查看戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點,以及管線是否太多或走線不合理。
十、堅持一份合同
二手房交易有很多人喜歡搞陰陽合同,整得跟娛樂圈似的。比如房屋本身的價值只能評估為210萬元,但出賣家卻以270萬元的價格出售,備案時只有210萬元,其余60萬元將以“裝修合同”等形式支付,而且要求買方必須一次性支付。類似這種陰陽合同,都有不小的風險。如果雙方最終發生糾紛并訴諸法律,往往會被判定為無效的補充合同,或者“損害集體和第三方利益”構成非法行為,需要承擔法律責任。

結語
在二手房市場中,價格會根據當下社會的經濟發展狀況、二手房行情以及市場供需情況等發生變動,其中市場供需情況對房屋的價格影響最為突出。比如當某一區域房屋供不應求時,房屋價格就上漲。反之,當房屋供應量過大時,價格就會下降。
在購買二手房的時候,宜多次主動對房價進行協商。因為即使二手房價格相對經濟,但是購房資金本身就是很龐大的數目,我們應該節約每一筆錢,以劃算的價格購買二手房。

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